向土耳其开发商追回购房款 | 民事诉讼与并行刑事诉讼 2026

帕维尔·楚卡文 · 2026-08-27

引言

中国买家在安塔利亚、阿拉尼亚、梅尔辛、伊斯坦布尔购买期房后，常见情形是：款项已付、交付日已过、房屋未过户，开发商改期或失联。

解除合同并请求返还价款的民事诉讼，是拿回资金的主路径。在符合法定欺诈要件时，应与向检察官提出的刑事控告并行。两条路径功能不同，不能互相替代。

俄土律师事务所在土耳其法院和检察机关同时代理中国客户。

逾期竣工、装修瑕疵、擅自更换材料，原则上属土耳其债法上的违约。路径包括：

– 2023年起消费者争议的强制调解；– 消费者法院或初审民事法院起诉；– 解除合同并附加利息返还；– 对房屋及公司财产申请临时禁令（ihtiyati tedbir）；– 依第2004号执行与破产法强制执行。

土耳其最高法院将“确实开工但未能完工”原则上定性为民事争议，而非诈骗。

分界线是收款当时是否存在欺诈故意。《土耳其刑法典》第157、158条要求以欺诈行为使被害人处分财产并使行为人获利。通常达到刑事门槛的情况包括：

– 同一套独立产权房屋出售给多名买受人；– 伪造施工许可、图纸或产权文件（TCK 第204条）；– 用后期买家资金兑付前期买家，工地并无实质施工；– 自始无意完工或过户并隐瞒该事实；– 商人或公司管理人员在经营活动中实施——加重诈骗 TCK 第158条第1款h项。

刑罚：第157条1至5年，第158条3至10年。单纯逾期不构成犯罪；在无欺诈时控告，只会拖延民事策略。

民事判决由执行机关执行。刑事卷宗在民事诉讼进行期间，限制管理人员转移资产和离境。提起民事诉讼不以刑事判决为前提。被害人可以以参加人（katılan）身份加入刑案。

单独民事诉讼常碰到空壳公司。单独刑事控告不能产生可执行的付款名义。由同一代理人评估事实属于欺诈还是单纯逾期，再决定是否控告，避免程序空转。沟通以中文进行，文书以土耳其语向法院和检察院提交。

申请对购房合同及付款凭证进行保密审查。

土耳其：+90 (552) 647-07-17· 俄罗斯：+7 (812) 210-00-77