在土耳其出售房产时，尤其是通过中介或授权委托办理的情况下，经常出现卖方已交付房屋并完成所有手续，却始终无法收到全部房款的情况。当房价以欧元计价、款项通过代表支付时，这种风险更高。
案件详细事实
客户在梅尔辛某区域拥有一套公寓。2024年末就出售该房产达成协议，房价以欧元计价，总额为51,000欧元。
为办理交易，客户向代表出具了授权委托书。2024年12月25日签署了不动产买卖合同。根据合同约定，付款分两期进行：
- 一小部分款项于次年1月初支付；
- 主要款项46,000欧元于2月支付。
实际发生的情况如下：
- 1月初仅有第一期5,000欧元入账；
- 该笔款项支付后，买方代表实际上获得了对房屋的处置权；
- 46,000欧元的主要款项始终未支付；
- 客户失去了对房屋的控制，却未能收到大部分房款。
交易中涉及多家公司和多名个人：房地产中介公司、其负责人以及依据授权委托行事的人员。这使责任主体变得复杂，需要将较广范围的被告纳入诉讼。
案件主要难点
1. 交易参与方众多
不仅要追究正式买方的责任，还要将参与交易的公司、管理人员以及依据授权行事的个人一并列为被告。法院要求明确证明各方的连带责任。
2. 要求外国原告提供诉讼担保
被告依据国际私法规定申请要求外国原告提供担保。这对非土耳其公民构成严重程序障碍。如未及时正确应对，案件可能因程序问题被驳回。
3. 关于诉讼主体资格的争议
由于房产登记在配偶一方名下，被告试图排除另一方作为原告的资格。需要依据家庭法和债法原则提出精确的法律意见予以反驳。
4. 并行的刑事案件
就未付款事实向检察院提出了申请。必须协调民事诉讼与刑事调查，使两者相互加强而非相互削弱。
5. 资产转移风险
诉讼期间被告可能将资产转移给第三方。因此及时申请财产保全措施至关重要。
律师为客户采取的行动
初期阶段
确认主要款项将无法支付后，客户寻求法律帮助。律师迅速审查了买卖合同、授权委托书、付款凭证和往来函件，并决定采取双重策略：提起追偿民事诉讼，同时启动刑事压力。
准备并提起诉讼
- 起草详细诉状，要求追偿本金、利息及损失；
- 将被告范围扩大至正式买方之外的公司、负责人及依据授权行事的人员，以确立连带责任；
- 同时申请财产保全，降低资产转移风险。
应对程序异议
被告提出两项重要异议：要求外国原告提供担保，以及质疑配偶一方的原告资格。律师准备了详细书面意见。最终两名原告均得以保留在案件中，案件也未因担保问题被驳回。
刑事方面
就未付款事实向检察院提出申请。刑事案件的存在对被告形成额外压力，并加强了民事诉讼中的地位。
为客户取得的成果
- 案件被受理并进行实体审理；
- 早期试图以程序理由驳回案件的企图被成功阻止；
- 确立了较广的被告范围；
- 为追偿46,000欧元本金以及汇率差额、利息、可得利益损失和实际费用奠定了法律基础；
- 客户仍有现实可能追回较大金额（综合考虑各项损失后，请求总额可能超过6–7万欧元）。
结论
即使房屋已经交付且仅收到部分款项，土耳其法律仍为卖方提供有效保护途径。成功取决于早期反应和高质量的法律工作。
RT-Union律师在梅尔辛、安塔利亚和阿拉尼亚法院处理此类纠纷方面拥有实际经验——从准备正式通知和财产保全申请，到实际执行追偿。
