Türkiye’de satılan dairenin bedelinin tamamı ödenmediğinde parayı nasıl geri alabilirsiniz? Gerçek bir dosyanın detaylı incelemesi

Chukavin Pavel · 2026-08-12

Türkiye’de gayrimenkul satışlarında, özellikle işlemlerin vekâletname veya aracılar üzerinden yürütüldüğü durumlarda, satıcının daireyi teslim etmesine rağmen bedelin tamamını alamaması sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bedelin Euro cinsinden belirlendiği ve ödemelerin temsilciler aracılığıyla yapıldığı işlemlerde bu risk daha da artmaktadır.

Dosyanın detaylı olguları

Türkiye’de gayrimenkul satışlarında, özellikle işlemlerin vekâletname veya aracılar üzerinden yürütüldüğü durumlarda, satıcının daireyi teslim etmesine rağmen bedelin tamamını alamaması sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bedelin Euro cinsinden belirlendiği ve ödemelerin temsilciler aracılığıyla yapıldığı işlemlerde bu risk daha da artmaktadır.

Müvekkil, Mersin’in bir bölgesinde bulunan dairenin malikiydi. 2024 yılının sonlarında dairenin satışı konusunda anlaşmaya varıldı. Satış bedeli Euro olarak belirlendi ve 51.000 Euro olarak tespit edildi.

İşlemin yürütülmesi için müvekkil temsilcilere vekâletname verdi. 25 Aralık 2024 tarihinde gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandı. Sözleşmeye göre ödeme iki aşamada yapılacaktı:

• Küçük bir kısmı Ocak ayı başında,
• Asıl tutar olan 46.000 Euro ise Şubat ayında.

Uygulamada şu süreç yaşandı:

• Ocak ayı başında yalnızca 5.000 Euro tutarındaki ilk ödeme hesabına geçti.
• Bu ödemeden sonra alıcı tarafın temsilcileri daire üzerinde fiilen tasarruf imkânı elde etti.
• 46.000 Euro tutarındaki asıl bedel hiç ödenmedi.
• Müvekkil, daire üzerindeki kontrolünü kaybetmesine rağmen bedelin büyük kısmını alamadı.

İşlemde birden fazla şirket ve gerçek kişi yer alıyordu: emlak şirketleri, bu şirketlerin yetkilileri ve vekâletname ile hareket eden kişiler. Bu durum, sorumluluğun kapsamını genişletti ve davada birden fazla davalının yer almasını zorunlu kıldı.

Dosyadaki başlıca zorluklar

Sadece resmi alıcıları değil, işlemi yürüten şirketleri, yöneticileri ve vekâletname ile hareket eden kişileri de davaya dâhil etmek gerekiyordu. Mahkemeler, her birinin müteselsil sorumluluğunun açıkça ortaya konulmasını istemektedir.

Davalılar, uluslararası özel hukuk kurallarına dayanarak teminat yatırılması talebinde bulundu. Yabancı uyruklu davacılar için bu talep ciddi bir usul engeli oluşturur. Zamanında ve doğru şekilde cevap verilmezse dava usulden reddedilebilir.

Tapuda malik olarak yalnızca eşlerden biri göründüğü için, davalılar diğer eşin davacı sıfatını tartışma konusu yaptı. Bu itirazın karşılanması için aile hukuku ve borçlar hukuku kurallarına dayanan net bir hukuki savunma hazırlanması gerekti.

Ödemenin yapılmaması nedeniyle savcılığa başvuru yapıldı. Hukuk davası ile ceza soruşturması arasındaki ilişkinin doğru kurulması, birinin diğerini zayıflatmadan güçlendirmesi sağlandı.

Dava sürerken davalıların mallarını üçüncü kişilere devretme ihtimali yüksekti. Bu nedenle ihtiyati tedbir taleplerinin zamanında ileri sürülmesi kritik önem taşıyordu.

Savunmanın müvekkil lehine yaptığı işlemler

Asıl bedelin ödenmeyeceği anlaşıldıktan sonra müvekkil hukuki destek talebinde bulundu. Sözleşme, vekâletnameler, ödeme belgeleri ve yazışmalar incelendi. Hem alacak davası hem de ceza soruşturması yoluyla hareket edilmesi kararlaştırıldı.

• Asıl alacak, faiz ve zararların tahsili için detaylı dava dilekçesi hazırlandı.
• Davalı sıfatı, yalnızca resmi alıcılarla sınırlı tutulmayıp işlemi yürüten şirketler, yöneticiler ve vekâletname ile hareket eden kişileri de kapsayacak şekilde genişletildi.
• Mal kaçırma riskini azaltmak amacıyla ihtiyati tedbir talebinde bulunuldu.

Davalılar teminat yatırılması ve taraf sıfatı konularında itirazlarda bulundu. Bu itirazlara karşı ayrıntılı yazılı cevaplar sunuldu. Sonuç olarak her iki davacının da davada kalması sağlandı ve teminat nedeniyle davanın usulden reddedilmesi engellendi.

Ödemenin yapılmaması nedeniyle savcılığa başvuru gerçekleştirildi. Ceza soruşturmasının varlığı, hukuk davasında davalılar üzerinde ek baskı oluşturdu.

Müvekkil lehine elde edilen sonuçlar

• Dava esastan incelenmek üzere kabul edildi.
• Erken aşamada davayı düşürmeye yönelik usul itirazları bertaraf edildi.
• Geniş bir davalı grubu oluşturuldu.
• Yalnızca 46.000 Euro asıl alacak değil, kur farkı, faiz, yoksun kalınan kâr ve gerçek giderlerin de talep edilebilmesi için hukuki zemin hazırlandı.
• Müvekkil, önemli tutarda bir alacağın tahsili konusunda gerçekçi bir imkâna sahip oldu (tüm zararlar dikkate alındığında talep tutarı 60–70 bin Euro’yu aşabilmektedir).

Sonuç

Daire teslim edilmiş ve bedelin yalnızca bir kısmı ödenmiş olsa bile, Türk hukuku satıcının haklarını etkin şekilde koruma imkânı vermektedir.

Başarı, erken müdahale ve doğru hukuki stratejiye bağlıdır.

RT-Union avukatları, Mersin, Antalya ve Alanya mahkemelerinde benzer dosyalarda tecrübe sahibidir.