Продажа квартиры в Турции иностранцем: налог, документы и вывод денег
Если квартира в Турции была в вашей собственности больше пяти лет (считая от даты регистрации в тапу), налога на прирост стоимости (değer artışı kazancı) при продаже нет — правило одинаково для граждан Турции и иностранцев. При продаже раньше пяти лет прибыль облагается подоходным налогом по шкале от 15 до 40 % — после индексации цены покупки и необлагаемой суммы, которая на 2026 год составляет 150 000 TL. Кроме того, в тапу продавец по закону платит свою половину регистрационного сбора — 2 % от цены сделки.
Налог на прирост стоимости: правило пяти лет
Основание — Закон о подоходном налоге № 193 (Gelir Vergisi Kanunu, GVK), повторная статья 80. Налогом облагается доход от продажи недвижимости, если с момента её приобретения не прошло пяти лет. Срок считают по календарным дням от даты регистрации права в тапу; в отдельных случаях — например, при покупке через жилищный кооператив — от даты, когда квартиру фактически передали в пользование и это подтверждено документами. Квартиру, полученную по наследству или в дар, этим налогом не облагают вовсе, сколько бы она ни была в собственности.
Налогооблагаемую прибыль считают так: цена продажи минус стоимость приобретения и расходы продавца, связанные с продажей, включая уплаченные налоги и сборы. Стоимость покупки индексируют на индекс цен производителей (Yİ-ÜFE), если он вырос за период владения не меньше чем на 10 % — при турецкой инфляции это почти всегда так. Из прибыли вычитают необлагаемую сумму: на 2026 год — 150 000 TL на все такие доходы за календарный год. С остатка налог считают по прогрессивной шкале от 15 до 40 %; пороги шкалы пересматривают каждый год.
В 2026 году в турецкой прессе обсуждают изменение правила пяти лет для жилья. На ноябрь 2026 года в тексте закона действует срок пять лет, но перед сделкой его стоит перепроверить.
Как и когда платить: резидент и нерезидент Турции
Порядок зависит от налогового статуса продавца, а не от гражданства. Налоговым резидентом Турции (tam mükellef) считается тот, у кого здесь место жительства или кто прожил в Турции больше шести месяцев подряд в течение календарного года (ст. 4 GVK).
- Резидент подаёт годовую декларацию в марте следующего года и платит налог двумя равными частями — в марте и в июле. Декларацию можно подать онлайн через систему Hazır Beyan (вход по номеру иностранца) или в налоговой инспекции (vergi dairesi).
- Нерезидент (dar mükellef), который не обязан подавать годовую декларацию, подаёт отдельную декларацию (münferit beyanname) в инспекцию по месту нахождения квартиры в течение 15 дней после продажи и в тот же срок платит налог (ст. 101 и 120 GVK).
Типичная ситуация: нерезидент продаёт квартиру через два-три года после покупки, получает деньги и уезжает, считая, что налог «удержали в тапу». В тапу удерживают только сбор, а налог на прибыль никто за вас не заплатит. Долг остаётся на налоговом номере, к нему добавляются пени и штрафы — и всплывает при следующей сделке или при оформлении ВНЖ.
Расходы на сделку и оценка стоимости
Регистрационный сбор (tapu harcı) по Закону о сборах № 492 — 4 % от цены, указанной в сделке: 2 % платит покупатель и 2 % продавец. На практике стороны нередко договариваются иначе, и это стоит записать в договоре заранее. Цена в тапу не может быть ниже кадастровой стоимости для налога на имущество (emlak vergisi değeri), которую сообщает муниципалитет. Кроме сбора, Управление кадастра и тапу (TKGM) берёт фиксированную плату за услугу (döner sermaye), её размер утверждают ежегодно.
Занижать цену в тапу ради экономии на сборе опасно для обеих сторон. Продавцу при продаже раньше пяти лет заниженная цена покупки потом увеличит налог на прибыль, а при проверке доначисляют сбор со штрафом.
Если в сделке участвует иностранец, тапу может потребовать отчёт об оценке (değerleme raporu) от оценочной компании с лицензией Совета по рынку капитала (SPK). Для сделок под гражданство он обязателен; в каких ещё случаях — TKGM определяет циркулярами, и эти правила за последние годы менялись несколько раз. Уточните требование в своей тапу до дня сделки.
Документы продавца
- паспорт; если вы не владеете турецким — присяжный переводчик на сделке;
- налоговый номер (vergi numarası) или номер иностранца;
- справка муниципалитета о стоимости объекта и отсутствии долга по налогу на имущество (emlak vergisi) — долги закрывают до сделки;
- полис обязательного страхования от землетрясения (DASK): с 5 сентября 2026 года тапу проверяет действующий полис на имя нового собственника, а полис продавца прекращается с регистрации перехода права — неиспользованную часть премии возвращают по заявлению;
- фотографии сторон по требованиям тапу и запись на сделку через систему Web Tapu;
- доверенность, если вы продаёте через представителя.
Продажа по доверенности — обычная практика. Доверенность оформляют в консульстве Турции или у нотариуса в своей стране с апостилем; во втором случае в Турции делают нотариально заверенный перевод. В доверенности прямо указывают право продать конкретный объект, получить деньги и подписать документы в тапу. Юристы фирмы часто видят доверенности, которые тапу не принимает из-за общих формулировок. Как мы проверяем документы и проводим сделку от расчёта налога до перевода денег — на странице юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Турции.
Квартира под гражданство или ВНЖ
Если квартиру покупали для гражданства за инвестиции, в тапу стоит отметка (şerh) о том, что объект не будет продан три года. Это условие Положения о применении Закона о гражданстве Турции: стоимость недвижимости — не менее 400 000 долларов США, и обязательство не продавать её три года. Как досрочная продажа отразится на гражданстве, зависит от стадии дела и обстоятельств, поэтому её обсуждают с юристом до любых переговоров с покупателем. И помните, что трёхлетний срок отметки и пятилетний срок для налога — разные сроки: продажа на четвёртом году владения может быть свободной от ограничения, но не от налога.
Если квартира — основание для ВНЖ, продажа сама по себе не запрещена, но основание пропадает: продлить ВНЖ по этой квартире уже не получится. Новое основание лучше подготовить заранее, до сделки.
Вывод денег из Турции
Иностранец, который не является резидентом Турции, вправе перевести за рубеж деньги от продажи своей недвижимости через банк — в сумме, оставшейся после уплаты налогов и других обязательных платежей. Это прямо предусмотрено Циркуляром о движении капитала (Sermaye Hareketleri Genelgesi), принятым на основании Постановления № 32 о защите стоимости турецкой лиры. Банк обычно просит документы о сделке из тапу, подтверждение поступления денег от покупателя и квитанции об уплате налога.
Сохраните справку о покупке валюты (döviz alım belgesi, DAB). С 2022 года иностранец, покупающий недвижимость, должен до регистрации продать валюту турецкому банку и сдать эту справку в тапу. При продаже она подтверждает, что деньги изначально пришли из-за рубежа, и снимает часть вопросов банка. Деньги от покупателя лучше получать только переводом на свой счёт в турецком банке, а не наличными.
Платежи в отдельные страны, в том числе в Россию, турецкие банки проверяют особенно тщательно. Маршрут и сроки перевода стоит обсудить с банком до сделки, а не после.
Россия, Казахстан, Украина: налоги дома
Турецкий налог — не единственный. Если вы налоговый резидент своей страны, доход от продажи квартиры в Турции, как правило, нужно задекларировать и там.
- Россия. Налоговый резидент РФ платит НДФЛ со всех доходов, включая продажу жилья за рубежом. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. По соглашению России и Турции об избежании двойного налогообложения 1997 года доход от продажи недвижимости может облагаться в Турции, а уплаченный там налог засчитывается в российский — не больше суммы российского налога на этот доход. Применимость освобождения по минимальному сроку владения к вашей ситуации стоит проверить у налогового консультанта.
- Казахстан. Резидент РК декларирует доходы из-за рубежа в годовой декларации. С 2026 года действует новый Налоговый кодекс РК, который изменил правила налогообложения имущественного дохода, поэтому ставку, сроки и условия освобождения проверьте по актуальной редакции. Соглашение Казахстана и Турции об избежании двойного налогообложения подписано в 1995 году.
- Украина. Резидент Украины также декларирует иностранный доход по правилам своей страны; порядок зачёта турецкого налога уточняйте у налогового консультанта.
Частые вопросы
Какой налог платит иностранец при продаже квартиры в Турции?
Если квартира была в собственности больше пяти лет — только свою часть сбора в тапу, по закону 2 % от цены. Если меньше — ещё подоходный налог с прибыли по шкале 15–40 % после индексации цены покупки и необлагаемой суммы 150 000 TL (на 2026 год).
Нужно ли платить налог с продажи недвижимости в Турции, если прошло больше 5 лет?
Нет, на ноябрь 2026 года прибыль от продажи после пяти лет владения налогом на прирост стоимости не облагается. Срок считают от даты регистрации в тапу. В вашей стране резидентства налог может возникнуть отдельно.
Можно ли продать квартиру в Турции по доверенности, не приезжая?
Да. Доверенность оформляют в консульстве Турции или у нотариуса с апостилем, в ней прямо указывают право продать объект и получить деньги. Представитель проводит сделку в тапу и при необходимости подаёт налоговую декларацию.
Можно ли продать квартиру, купленную под гражданство Турции, раньше трёх лет?
В тапу такой квартиры стоит отметка о запрете продажи в течение трёх лет — это условие получения гражданства. Досрочная продажа затрагивает основание, по которому выдано гражданство, поэтому без консультации юриста её не начинают.
Как перевести деньги от продажи квартиры из Турции?
Через турецкий банк: нерезидент вправе перевести за рубеж сумму продажи после уплаты налогов. Подготовьте документы сделки из тапу, справку о покупке валюты (DAB), если она есть, и квитанции об уплате налога.
Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Требования и тарифы актуальны на ноябрь 2026 года — перед подачей документов уточняйте их у юриста.